fbpx

איך בונים תמהיל משכנתא מותאם אישית אליכם

רקע כללי על תמהיל משכנתא

תמהיל משכנתא הוא בעצם השם המקצועי לסכמה של המסלולים שמרכיבים את המשכנתא הכוללת שלכם. כאשר ואם כבר התחלתם לעסוק בתהליך לקיחת משכנתא, אתם תשמעו מכל עבר את המושג  "תמהיל משכנתא". בגלל זה חשוב לדעת אז איך בונים נכון תמהיל משכנתא מותאם אישית אליכם ? זה בדיוק מה שנלמד.


פגישת בניית תמהיל איתי, בתהליך יעוץ משכנתא שאני מעניק כחלק מתהליך הליווי שלי, היא הפגישה הארוכה ביותר בתהליך. בעקבות הצורך המהותי שהלקוחות, באמת יבינו מה הם בונים ביחד איתי ואיך בונים תמהיל משכנתא שמותאם למטרות ומשק הבית שלהם.

תמהיל המשכנתא הוא שילוב של מספר מסלולים בריביות קבועות או משתנות, המרכיבות לנו את הלוואת המשכנתא. נכון להיום, כאשר תגישו בקשות לאישור עקרוני , הבנקים יתנו לכם אישור עקרוני ובו מופיע 3 תמהילים תחת הכותרת "סל אחיד". תמהילים אלו, הם תמהילים אחידים כחלק מהרפורמה של בנק ישראל לייצר שקיפות לנוטלי המשכנתאות. – בסופו יש תמהיל שנקרא "סל מוצע" ובו תמהיל שהבנק בנה בעצמו לכם. לרוב תמהיל זה הוא התמהיל הכי רווחי לבנק – תמהיל "סל מוצע" הינו תמהיל שאפשר לשנותו ועליו מבצעים משא ומתן למשכנתא שלנו בשאר הבנקים.


אז מה הסוד לבניית תמהיל משכנתא נכון?

כאשר בונים תמהיל משכנתא, חשוב להבין, שבניית והרכב תמהיל משכנתא הוא המקור הראשוני והחזק ביותר לחיסכון במשכנתא שלכם. חונכנו מילדות לחשוב שאחוז הריבית הוא שקובע אך זה לא נכון בעליל. הבנקים הבינו את צורת ההסתכלות הזאת ויציעו לאנשים מסלולים בתמהיל המשכנתא שלהם שנראים ממש טוב, עם ריבית נמוכה והחזר חודשי נמוך אך מדובר בכיפה אדומה ע"י הצמדות לאינפלציה, ריבית בנק ישראל וכו'

רוצים להיפגש איתי לתכנון משכנתא?

תמהיל סל אחיד – מה זה?  

כמו שציינתי- תפקידו של סל האחיד הינו לייצר שקיפות בכדי להבין באמת איזה בנק מעניק את הריבית האטרקטיבית ביותר בלי יותר מדיי סיבוכים.

התמהילים שאותם הבנק יציג לכם הם:

הראשון – "סל אחיד 1" – 100% (מגובה המשכנתא)  קבועה לא צמודה לתקופה של 360 חודשים.

השני – "סל אחיד 2" – 33% (מגובה המשכנתא) קבועה לא צמודה, 33% (מגובה המשכנתא) פריים, 33% (מגובה המשכנתא) משתנה צמודה כל 5 אגח ממשלתי לתקופה של 360 חודשים.

השלישי – "סל אחיד 3" – 50% (מגובה המשכנתא ) קבועה לצמודה,  50% פריים לתקופה של 360 חודשים.

בניית תמהיל משכנתא צריך להיות מותאם אישית אלכם ולפי משק הבית שלכם. בעקבות כך שבניית תמהיל נכון הוא מקור החיסכון הכספי שלכם, יש לבנות מתמהיל משכנתא עם כיוון חשיבה יצירתי.  צריך לתכנן באמת לתכנן ולא לקפוץ על איזה תמהיל משכנתא מומלץ באיזה פורום כזה או אחר.

כמה מסלולים אפשר להוסיף כשבונים תמהיל למשכנתא?

כאשר את תבנו תמהיל משכנתא מותאם אליכם, אתם יכולים לבנות אותו עם כמה מסלולים שתרצו. כיועץ משכנתאות, בניתי תמהיל משכנתא עם 10 מסלולים ויותר ואפילו ראיתי משכנתא עם 16 מסלולים.

בניית תמהיל משכנתא הינו התהליך החשוב ביותר עבורכם, ויש לתת לו את הכבוד הראוי. מדובר בהמון כסף כאשר מנהלים ומתכננים אותו היטב אתם תעניקו לכם עשרות ומאות אלפי שקלים הביתה.


מה קרה בשנה האחרונה למי שבנה תמהיל משכנתא לא טוב ?

שנת 2023 היא לא שנה טובה מבחינת שוק המשכנתאות.

ריבית בנק ישראל (נכון ליום כתיבת מאמר זה ריבית בנק ישראל עומדת על: 4.75%) עלתה 4,750%.

אולי במספר עשרוני זה נמוך, אבל באחוזים זאת עליה לא קטנה. עליית ריבית בנק ישראל השפיע ישירות לכל מי שיש לו משכנתא ובנה תמהיל משכנתא עם חשיפה גדולה למסלול הפריים. התוצאה היא, עליה של אלפי שקלים בהחזר המשכנתא וייקור המשכנתא במאות אלפי שקלים.

ויש המון זוגות שבנו תמהיל משכנתא לפניי עליית ריבית בנק ישראל בפורמט ה – 2/3 פריים. זוגות אלו חוו התייקרות משכנתא משמעותית ועלייה בהחזר החודשי באלפי שקלים. זוגות אלו נמצאו שרויים תחת חלטת בנק ישראל וכל החלטה פגעה בהם כמו פטיש בברז חם.

ובצד השני,

אנשים שבנו תמהיל משכנתא עם חשיפה גדולה למדד מחירים לצרכן. הם גילו לצערם שהם חייבים יותר ממה שהם לקחו בפועל. הרי שכל אחוז של עלייה (וגם ירידה)של מדד מחירים לצרכן, תשפיע ישירות על יתרת המסלול שמוצמד למדד, ולא רק על הריבית כמו מי שלקח במסלול הפריים.

ובצד האחרון, אלו  האנשים שלא מיצו את מלוא הפוטנציאל הפיננסי שלהם. הם בנו תמהיל שמשכנתא שלא מתאים למשק הבית שלהם, להכנסות שלהם ולמטרות שלהם בעתיד.

אין ספק ששנת 2023 היא שנה כואבת לכל מי שבנה תמהיל משכנתא לא נכון. לכן חשוב לדעת איך בונים תמהיל משכנתא מותאם בצורה ראויה שמותאמת למשק הבית שלכם, וזה בדיוק לאן שאנחנו עוברים.

איך בונים תמהיל משכנתא מותאם אליכם

בניית תמהיל משכנתא – איך לבנות נכון ?

נבין איזה מסלולים ניתן לבחור במשכנתא שלנו:

1. קבועה לא צמודה (קל"צ)-

 מסלול בריבית קבועה לא משתנה בכל תקופת ההלוואה. מסלול זה הינו המסלול ה "בטוח" והיקר ביותר  מכל שאר מסלולי המשכנתא. במסלול זה נדע על השקל כמה בדיוק נחזיר בכל תקופת ההלוואה. קל"צ לא מושפע משום מדד ומשום הצמדה כלשהי  ובכך הריבית לא תעלה וגם לא תרד כאשר יבוצעו שינויים בשוק.


יתרונות שמסלול קל"צ תורם בבניית תמהיל המשכנתא שלנו:

 ביטחון, מסלול זה הוא המאזן שלנו במשחק של בניית התמהיל. מסלול זה יעניק יציבות כאשר שינוי שוק המשכנתאות ילכו נגדנו.


חסרונות במסלול קל"צ בבניית תמהיל משכנתא:

 בעקבות הביטחון של הבנק, הבנק יתמחר את הריבית שלו גבוהה מאשר שאר המסלולים. במידה ונרצה לבצע במסלול זה מחזור או פירעון יכול להיות שתהיו עמלות פירעון שיכולות להגיע לעשרות אלפי שקלים.



2. קבועה צמודה (ק"צ)

מסלול ריבית קבועה צמודה הוא בדיוק כמו המסלול קל"צ רק שמסלול זה כן צמוד למדד מחירים לצרכן. מסלול זה מתומחר ברמת הריביות זול יותר ולכן המון אנשים לקחו חלק נכבד ממנו כאשר בנו את תמהיל המשכנתא שלהם.


יתרונות של מסלול קל"צ בבניית תמהיל משכנתא:

המסלול יחסית זול מבחינת תמחור הריביות מה שיתרום לנו "לגייס" יותר כסף למשכנתא שלנו ביחס להכנסה הפנויה שלנו. ( מהלך שלא תמיד חכם בטח שהמטרה הינה לרכוש דירה למגורים וחשוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצועי).


חסרונות של מסלול ק"צ בבניית תמהיל משכנתא:

ק"צ צמוד למדד מחירים לצרכן וזה אומר שכל שינוי במדד בכל 15 לחודש שמבוצע ע"י הרשות לסטטיסטיקה תשפיע ישירות על יתרת המסלול.

לדוגמא אם תעשו מסלול של 100,000 ₪ במסלול ק"צ וב 15 לחודש פורסם שמדד מחירים לצרכן עלה בכ 0.5%, כך שגם יתרת המסלול עלתה ב 0.5%. ומיום השינוי יתרת המשכנתא תהיה 100,500 ש"ח, ובמילים פשוטות: אתם תהיו חייבים יותר ממה שלקחתם.

חיסרון נוסף במסלול ק"צ, כאשר תרצו למחזר את מסלול הק"צ יכול להיות שתהיו חשופים לעמלות פירעון במידה וריביות הממוצעות בשוק נמוכות מהריבית הממוצעת שיש לכם במשכנתא ביום לקיחת המשכנתא. לכן אני דיי חושב שלא כדאי להתעסק עם מסלול זה לבד אם אין תכנון מדוייק כלפי המטרה. אגיד שכן ביצעתי ללקחות מסלול זה כאשר תכננו ביחד תמהיל לקיחת משכנתא ויש כאלו שמסלול זה מתאים להם מאוד.



3. פריים

המסלול המפורסם ביותר. היום כל  הלוואות עו"ש, ליסינג  וכו' מורכבות מריבית הפריים.

אין ספק שבשנת 2022 מסלול הפריים היה המסלול הטוב ביותר על המדף !

אך אנחנו בשנת 2023 וריבית בנק ישראל נכון לכתיבת שורה זו עלה בכ – 4,750%

ריבית הפריים מורכבת ממשתנה, קבועה ותמחור – המשתנה: ריבית בנק ישראל. קבועה: 1.5% תוספת לריבית בנק ישראל והסכמה של זה הבנק מוסיף מרווח. חיובי או שלילי.

מסלול זה משתנה כל חודש בהתאם להחלטת בנק ישראל, ולכן חשוב לבצע ניהול סיכונים גם על מסלול זה כאשר אנחנו בונים תמהיל משכנתא נכון.


יתרות של מסלול הפריים בבניית תמהיל משכנתא:

מסלול מתומחר במרווח שלילי זאת אומרת שבמשכנתא ככל הנראה תקבלו פריים מינוס אחוז מסוים.

כאשר ריבית בנק ישראל עמדה על 0.1% ריבית הפריים עמדה על 1.6% נקי ואנשים נהנו מריבית של 1% ואפילו מתחת לזה.

יתרון נוסף הוא שאין עמלות פירעון על מסלול זה – אנחנו יכולים  לפרוע, למחזר לשנות בכל זמן נתון ללא עמלות היוון כלל.

 (מכאן המון אנשים לקחו 2/3 פריים והיום דיי בוכים).


חסרונות במסלול הפריים בבניית תמהיל משכנתא:

מסלול הפריים נתון לריבית בנק ישראל ולכן שינוי הריבית היא לא מכח השוק אלא ע"י החלטת אדם.

ללא ספק מסלול הפריים אומנם מצויין אבל כאשר לא בונים תמהיל משכנתא מותאם אין ספק שהוא יכול להזיק יותר מאשר להועיל.



4. ריבית משתנה לא צמודה כל … (מל"צ)

מסלול מל"צ הוא השוס החדש במחזורים נכון לתקופה זו שריבית בנק ישראל כל כך גבוהה.

מסלול משתנה לא צמודה כל כמה שנים הינה בעצם כמו מסלול ה ק"לצ אבל בכל כמה שנים ( מה שבעצם בחרנו בבנק) יתבצע נקודת שינוי ריבית בהתאם לשוק.


יתרונות מל"צ כל …. בבניית תמהיל משכנתא:

נותנת יציבות וביטחון לטווח תקופה שהגדרנו מול הבנק, אין עמלות פירעון בתקופת השינוי ונוכל לפרוע ולבצע מחזור.


חסרונות: מל"צ כל… בבניית תמהיל משכנתא:

ריבית מהיקרות בשוק- מדובר על סדר גודל שזהה לריביות הקל"צ.

חיסרון נוסף שאם נרצה לפרוע או למחזר את המשכנתא טרם נקודת השינוי כנראה שהיו עמלות פירעון.



5. משתנה כל… צמודה מדד:

אני נותן לכם כאן לפתח את החשיבה. המסלול הינו אותו הדבר כמו מסלול מל"צ רק שהוא צמוד לממד מחירים לצרכן- מוזמנים לרשום לי בתגובות את היתרונות והחסרות במסלול זה.



6. הלוואת זכאות:

הלוואת זכאות היא בעצם הלוואה מסובסדת מהמדינה. היא מסלול ק"צ כאשר היא מתומחרת 0.5% מתחת לריבית הממוצעת.  אין למסלול עמלות פירעון כאשר נרצה לסלקה או למחזרה.

כתבתי מאמר שלם על הלוואת הזכאות – כנסו לקרוא.

מסלולים אלו הם המסלולים העיקריים לבניית תמהיל משכנתא טוב ומותאם אליכם. יש עוד מגוון מסלולים, הן מותאמות לאחוז קטן באוכלוסייה, לכן ולא אציין אותם בעקבות כך שאני לא רוצה שתתבלבלו.



הסוד לבניית תמהיל משכנתא –  תכנון והבנה

כאשר אתם מכירים את הנפשות הפועלות בשוק (מסלולי המשכנתא שאפשר לבנות איתם תמהיל), ארצה שתכירו אתכם פיננסית נכון. כמה אתם מכניסים? כמה מוצאים? מה צפי במשק הבית? איפה אפשר להתייעל פיננסית ואיפה לאו?

מה התכנון של משק הבית לכם קדימה לשנים הבאות ? איזה מטרות ויעדים הינכם רוצים לכבוש בלי שהמשכנתא תפריע לכם ?

כאשר תדעו לעומק את התשובות לשאולות הללו, תדעו בדיוק מה ההחזר הרצוי לכם. החזר שבאמת משקף את מיצוי מלוא פוטנציאל הפיננסי שלכם !

אם אתם מרגישים שאתם צריכים עזרה אתם יותר ממוזמנים למלא את שאלון האפיון שלי ונתכנן את המשכנתא שלכם  יחד.

אהבתם את המאמר?

שתפו בפייסבוק
שתפו בוואטסאפ

מה דעתכם על המאמר?

עוד מאמרים מענינים

כלי נגישות

Powered by - Wemake

Quest’anno, rolex replica vediamo la stessa estetica applicata a un tre-hander medio 41mm con data.

Famous watches are generally mechanical watches. replica watches uk Mechanical watches are operated by gears. The number of diamonds will be marked on the watch.

È un orologio replica di bell’aspetto che riprende l’estetica del Navitimer,orologi replica italia uno strumento Breitling replica orologio se mai ce n’è stato uno e sicuramente il design più iconico di Breitling.

El elegante Seamaster Planet Ocean 600 M replica relojes rinde homenaje al legado de relojes de buceo de Omega.