עמלות פירעון במשכנתא (מה הן עמלות פירעון, וכמה קנס משלמים)
כאשר אנו רוצים לסלק או למחזר את המשכנתא טרם סיום זמנה יש סיכוי שתהיה עמלת פירעון מוקדם. עמלה זו מורכבות מכמה תתי קטגוריות בהן : עמלה תפעולית, אי הודעה מראש ועמלות היוון. עמלות אלו משפיכות על החלטת המחזור או הסילוק שלנו ויכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים. אז איך מחושבות עמלות אלו ואיך מבצעים חישוב מושכל מולם גלו עכשיו
כאשר אנחנו פורעים משכנתא, או חלק ממנה או לחילופים מבצעים מחזור משכנתא טרם סיום המשכנתא יכול להיווצר מצב שיהיה לנו במשכנתא עמלות פירעון הסיבה לקח שסילוק המשכנתא או מחזורה צפוי להקטין לבנק את הרווח המתומחר בעסקה מולכם ובהתאם לכך הבנק צפוי לגבות עמלות פירעון כדי לפצות על ההפסד מהסילוק או מחזור המשכנתא
בניית תמהיל נכון עם יועץ משכנתאות מקצועי מאפשר למזער את קנסות הפירעון ולתכנן אותם מראש בעת בניית תמהיל משכנתא מדויק עבור לוקח המשכנתא
סוגי עמלות בעת פירעון משכנתא
בעת פירעון משכנתא יש מספר עמלות. המרכזית שבניהן נקראת עמלת היוון והיא בעלת הקנס המשמעותי ביותר שיכול להגיע לעשרות אלפי שקלים אך לפני שנגיע אליה חשוב גם להכיר את העמלות שמצטרפות אל עמלת ההיוון
עמלה תפעולית- עמלה של 60 שקלים בערבות הפעילות של הבנק לביצוע הפרעון או מחזור המשכנתא שלנו
עמלת אי הודעה מראש – עמלה בגובהה 0.1% מהסכום שאותו את מסלקים, אפשר להימנע מתשלום עמלה זו ע"י מתן הודעה לבנק 10 ימים טרם הסילוק כי בכוונתכם לבצע סילוק מלא או חלקי
עמלת הצמדות – משכנתא מורכבת מכמה מסלולים וחלקם צמודים למדד מחירים לצרכן אשר מתפרסם כל 15 לחודש בשעה 18:00 ע"י הרשות לסטטיסטיקה במידה וביצוע הסילוק או המחזור יתבצע בין התאריכים 01-15 לחודש בנק טרם גבבה את אחוז העלייה בעקבות כך שהמדד טרם התפרסם ולכן הבנק יסתכל בשנה העוקבת ויראה מה היה המדד. הבנק יגבבה חצי מהסכום של המדד בשנה העוקבת לה (שנה שעברה)
עמלות היוון - הקנס הגדול
עמלת היוון היא העמלה המרכזית בין עמלות סילוק ויכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים.
כמו כן עמלת היוון אינה נכללת בכל המסלולים אלא רק במסלולים קבועים (קל"צ ק"צ) ובמסלולים משתנים (מל"צ מ"צ) כל 5 שנים ומעלה ולא בתקופת השינוי
במסלול הפריים שתעדכן כמה פעמים בשנה ומסלולי מקמ אין עמלות היוון.
בעט לקיחת הלוואת זכאות במשכנתא יש הטבות מהמדינה לגביי עמלות פירעון למרות שמדובר בריבית קבועה צמודה
בעט לקחתם את המשכנתא קבעתם עם הבנק על אחוז מסוים של ריבית. לצורך הדוגמא 3.8% ולטווח זמן של 20 שנים וכעט אתם רוצים לחסל את העסקה שביצעתם מול הבנק ע"י סילוק המשכנתא או מחזורה על הבנק לבדוק האם הריבית הממוצעת בשוק נמוכה מהריבית שלכם. במידה וכן הרי הבנק מפסיד כסף. תחשבו על זה…. אם תחזירו לו את הכסף הוא ימכור לשכן שלכם את הכסף הזה בפחות ריבית ממה שהיה לכם ולכן הוא מפסיד כאן כסף. בעצם על החלק היחסי הזה הבנק אומר "תפצה אותי על ההפסד".
אבל אם המקרה הפוך והריבית שלכם זולה ממה שיש בזמן נתון בשוק- הבנק ישמח לקחת מכם את הכסף כי הוא ימכור לשכן שלכם את המסלול ביותר יקר
גובה עמלת היוון
חישוב עמלות היוון הינם מורכבות בעקבות כך שהמון פרמטרים קטנים משפיעים על אופן החישוב ולכן להגיע לסכום המדוייק יהיה קשה באופן אקטיבי. לכן ארשום את האופן הפשוט ביותר לחשב עמלת היוון כדי לקבל ריזיקה על גובהה הקנס
החישוב הינו:
הפרש הריביות הממוצעות בין יום לקיחת המשכנתא לבין הריבית הממוצעת במסלול כפול הסכום אותו החזרנו לבנק כפול טווח הזמן שנותר להלוואה
לדוגמא:
2% (הפרש הריביות) כפול 15 שנה (הזמן שנותר להלוואה) כפול 100,000 ש"ח (הסכום אותו סילקנו) = 30,000 ש"ח
מסכום זה יש להוריד הנחה לפי רפורמת ההנחות של הבנק (אפשר לקרא על ההנחות כאן)
לצורך הדוגמא 20%
לכן גובה הקנס באופן גס יעמוד על אזור 24,000 ש"ח.
