הרפורמה במשכנתאות כבר כאן : האם זה מה שיעזור ללוקחי ההלוואות?
בסוף אוגוסט נכנסה לתוקף הרפורמה שמחייבת את הבנקים להציג ללקוחות 3 מסלולי משכנתאות זהים במטרה להקל את השוואת ההצעות
אם תיגשו לבנק לבקש הצעה למשכנתא, תקבלו מסמך עם ארבע הצעות, זו אינה טעות, או החלטה של הבנק "להגדיל ראש", אלא רפורמה חדשה שנכנסה לתוקף שיזם בנק ישראל. הרפורמה מתבססת על עבודה שהכינו ברשות התחרות, שלפיה רמת התחרות בשוק המשכנתאות אינה גבוהה כפי שמקובל לחשוב. משכנתא היא מוצר מורכב, ובמצב הנוכחי של ריבוי מוצרים ומסלולים, קשה להשוות בין הצעות, והבנקים מנצלים זאת כמובן לטובתם
נטילת משכנתא היא אירוע פיננסי מורכב עבור משקי הבית, בשל היקף ההתחייבות ובשל מורכבות ההלוואה. המשכנתאות בארץ מתפלגות בין מסלולים שונים, בהם ריבית קבועה לא צמודה, ריבית קבועה צמודה, ריבית משתנה ועוד. חלק מהמסלולים מתפלגים לתתי־מסלולים הקשורים, בין היתר, לסוג ההצמדה (מהי ריבית העוגן, למשל) ותדירות העדכון שלה.
ריבוי המסלולים הללו הוא "פטנט" ישראלי. מהשוואה בינלאומית שערך בנק ישראל עולה, כי במרבית המדינות בעולם המשכנתאות מתחלקות לשני מסלולים עיקריים בלבד: ריבית קבועה וריבית משתנה. עוד עולה כי בעולם לא נהוג בדרך כלל לשלב בין מסלולים.
הגמישות גדלה, וגם הבלבול
מרכז הרפורמה הנוכחית הוא קביעת שלושה מסלולים קבועים בתנאיהם, שעל בסיסם יחויבו הבנקים להציג ללקוח הצעת מחיר. ההבדל בין שלושת המסלולים הוא ברמת הסיכון שלהם: הראשון הוא בעל רמת הסיכון הנמוכה ביותר ללקוח (מבחינת הסיכוי לכך שההחזר החודשי ישתנה במהלך תקופת המשכנתא), והוא 100% בריבית קבועה ולא צמודה, שזה גם נחשב למסלול השכיח בחו"ל.
המסלול השני בנוי משלושה תתי־מסלולים: שליש קבוע לא צמוד, שליש בריבית משתנה צמודה ושליש צמוד לפריים. לפי בנק ישראל, זהו המסלול הנפוץ שבו נוטלים היום לקוחות משכנתא. המסלול השלישי הוא בעל רמת הסיכון הגבוהה ביותר ומחציתו הלוואה בריבית הפריים, שההחזר החודשי בה משתנה מיידית עם השינויים בריבית במשק, אך זהו גם המסלול בעל הריבית הנמוכה ביותר, ואילו החצי השני הוא במסלול קבוע. בנוסף, יוכלו הבנקים להציג ללקוח מסלול רביעי, שיהיה לפי איזה תמהיל שהם מציעים או שהלקוח מבקש.
בנוסף לתמהיל המסלולים הזהים, בנק ישראל דורש מהבנקים להציג ללקוחות גם את הריבית הכוללת החזויה לאורך תקופת המשכנתא, סך התשלומים החזוי והתשלום החודשי הגבוה ביותר הצפוי לפי התחזיות. כדי שהבנקים לא ישחקו עם התחזיות, בנק ישראל החליט לקחת גם על כך בעלות, והפרמטרים הללו יהיו זהים בין הבנקים ויתבססו על תחזיות בנק ישראל.
אלא שלא ברור עד כמה אכן ניתן להתבסס על תחזיות שכאלה כשבאים לקבל החלטה, בוודאי כאשר מדובר בהלוואות לטווח ארוך של 30-20 שנה ובטח בכל הקשור לריבית במשק – הרי רק לפני שנה איש לא האמין שהריבית תעלה בקצב מהיר כל כך. על אף מגבלות התחזית, העיקרון המרכזי והחשוב הוא שהפרמטרים יהיו זהים בכל הבנקים ויקלו בהשוואה.
הרפורמה אמורה לפשט את מוצר המשכנתא, להקל בהשוואה בהצעות בין הבנקים ובכך להביא לשיפור ברמת התחרות ובמחיר ללקוח. בתיאוריה זה אמור לעבוד, אבל כפי שניסיון העבר מלמד – בין מטרות תיאורטיות של רפורמה לבין תוצאות בשטח קיים לעתים פער.
בנוסף לכל זה, הולך וצומח שוק אשראי חוץ־בנקאי בתחום המשכנתאות, שעליו רפורמת המסלולים כמובן לא חלה. אמנם הבנקים שולטים עדיין בשוק המשכנתאות, אך קצב הצמיחה של האשראי החוץ־בנקאי הולך וגדל בחדות. במערכת הבנקאית מעריכים שכיום 15% מהמשכנתאות החדשות שניתנות מדי חודש כבר מגיעות מהשוק החוץ־בנקאי, אם כמשכנתא, אם כמשכנתא הפוכה ואם כהלוואה להשלמת הון עצמי. המשך התעצמות השוק החוץ־בנקאי ללא החלת רפורמת המסלולים עליו יגביל גם כן במידה מסוימת את יכולת הרפורמה לבצע שינוי בשוק.
