אחוזי מימון במשכנתא הם אחד הגורמים המרכזיים שמשפיעים על היכולת שלכם לרכוש דירה ועל תנאי ההלוואה שתקבלו. במאמר זה נסקור לעומק את משמעות אחוזי המימון במשכנתא בישראל, את המגבלות שמטיל בנק ישראל, ההבדלים בין משכנתא לזכאים לבין משכנתא למי שאינו זכאי, ואת האפשרויות לסיוע ממשלתי כמו סיוע משרד הבינוי והשיכון. נכיר את הכלים והאפשרויות הפיננסיות הקיימות כדי שתוכלו לקבל החלטה מושכלת ונכונה אל מול האתגרים המורכבים בשוק הנדל"ן והמשכנתאות הנוכחי.

החלום שבטחון: המדריך המלא לאחוזי מימון במשכנתא בישראל

אם אתם מתכננים לרכוש דירה, אחוזי מימון במשכנתא הם מושג קריטי שצריך להבין מראש. במאמר זה נעמיק בכל ההיבטים הרלוונטיים: מהן מגבלות המימון, איך נקבעים אחוזי המימון בהתאם לקטגוריית הרוכש, אילו הטבות קיימות לזכאים ונכים, ואיך תוכלו למנף את כל הכלים הממשלתיים והמסחריים כדי להגדיל את סיכויי אישור המשכנתא. המידע כאן יעזור לכם לנהל משא ומתן נכון, לבחור במסלולים פיננסיים מתאימים ולהימנע מטעות שפוגעת ביכולת הכלכלית שלכם לטווח הארוך.

מה הם אחוזי מימון במשכנתא?

אחוזי מימון במשכנתא מתארים את היחס בין סכום המשכנתא שתקבלו לבין שווי הנכס שברצונכם לרכוש. לדוגמה, אם שווי הדירה הוא מיליון שקלים ובנק יסכים לממן לכם 75% מסכום זה, הרי שהמשכנתא תהיה 750,000 ש"ח. היתרה – 250,000 ש"ח – היא ההון העצמי שעליכם להשקיע.

אחוזי המימון מהווים כלי מרכזי בפיקוח הבנק ובהערכת הסיכון: ככל שאחוז המימון גבוה יותר, הבנק לוקח סיכון גדול יותר. לכן, אחוזי המימון מוגבלים על פי נהלים רגולטוריים ומדיניות פנימית של הבנק.

המגבלות והרגולציה של בנק ישראל על אחוזי מימון משכנתא

בנק ישראל מפעיל מגבלות מחמירות שנועדו למנוע סיכוני אשראי ולשמור על יציבות המערכת הפיננסית. ההגבלות מחולקות על פי סוג הנכס והרוכש:

• לרכישה ראשונה: עד 75% מימון של שווי הדירה.
• לרכישה של דירה שנייה ומעלה: אחוזי המימון יורדים לכ-70% ולעיתים אף לפחות, בהתאם למדיניות הבנק.
• דירות להשקעה: המימון יכול לרדת עד 50% בהתאם למידת הסיכון.
• משכנתאות חוץ-בנקאיות: קיימות, אך עם עלויות מימון גבוהות וסיכונים גדולים יותר.

חשוב לציין כי בנק ישראל מתקן את המגבלות האלו מדי תקופה ומגלגל אותן בהתאם למצב הכלכלי במשק, רמות האינפלציה ועולמות האשראי. לפיכך, קבלת מידע עדכני ונכון היא מפתח להתנהלות מושכלת.

משכנתאות לזכאים ונכים: הטבות ואחוזי מימון מיוחדים

משפחות וזכאים מסוימים נהנים מאחוזי מימון משודרגים והטבות משמעותיות. דוגמאות עיקריות:

משכנתא לזכאים

המשכנתא לזכאי משרד הבינוי והשיכון מאופיינת בהקלות משמעותיות לאחוזי המימון, לפי כמות נקודות הזכאות שנצברו. זכאים לדירה ראשונה יכולים לקבל מימון של עד 90% ואף יותר, תלוי במספר נקודות הזכאות. נקודות הזכאות נקבעות לפי מצב משפחתי, גיל, שירות צבאי ועוד.

משכנתא נכים

לנכים קיימות הטבות שמאפשרות להוריד את מסלול ההחזר ולהגדיל את סכום המימון. משרד הבינוי והשיכון מטפל במקרים אלו באמצעות שירותי סיוע וסבסוד ישיר למשכנתי נכים, מה שמפחית את נטל ההחזר וכמובן משפר את תנאי המימון.

משכנתא לאזורי עדיפות לאומית

קונים באזורים הנחשבים 'עדיפות לאומית' נהנים מאחוזי מימון גבוהים יותר ומסלולי הלוואה מיוחדים. זאת במטרה לעודד פיתוח ישובי ומעברים לאזורים אלה. אחוזי המימון יכולים להגיע עד 85-90% באזורי פיתוח.

מהן נקודות הזכאות למשכנתא ואיך הן משפיעות?

נקודות זכאות הן מנגנון של משרד הבינוי והשיכון שמעניק זכויות יתר לאנשים העומדים בקריטריונים שונים, בדרך כלל קשורות למצב משפחתי, גיל, צבא, מצב סוציו-אקונומי ותנאים נוספים.

• נקודות הזכאות משפיעות על העלאת אחוזי המימון למשכנתא מעבר למגבלות הרגילות.
• ניצול נכון של הנקודות יכול להקטין את ההון העצמי הנדרש, ולהוזיל את עלויות הריבית.
• על מנת לממש נקודות זכאות, יש להגיש בקשות רשמיות במסגרת המסלולים הממשלתיים.

כך למשל, זוגות צעירים אשר שילמו שירות מילואים, זכאים לנקודות שמעלות את התקרה מ-75% ל-90% אחוזי מימון במשכנתא, כולל במקרים של דירה ראשונה.

הדרכה מעשית: איך להגדיל את אחוזי המימון ולהבטיח אישור משכנתא?

מעבר להבנת המגבלות והזכויות, ישנם צעדים פרקטיים שיכולים לסייע לכם לקבל אחוזי מימון טובים יותר:

הכנת תיק מסודר

• אספו מסמכים מלאים ומדויקים של ההכנסות, נכסים והתחייבויות.
• שימו דגש על הדגשת ניכויים ומקור הכנסה נוסף.

בחירת נדל"ן נכון

• בחירת נכס באזורים עם הלוואות והקלות מיוחדות.
• בחינת מצב הדירה והערכת שווי מדויקת

שימוש בסיוע משרד הבינוי והשיכון

• גרמו לעצמכם להיות זכאים על ידי מילוי קריטריוני זכאות.
• הכוונה מקיפה וייעוץ מקצועי בקבלת סיוע ובחירת מסלולים.

השוואת הצעות בין הבנקים

• פנו ליותר מבנק אחד לקבלת הצעות ולחצו על אחוזי המימון.
• למדו על אפשרויות מימון חוץ-בנקאיות בזהירות.

יעוץ משכנתא מקצועי

השקיעו בייעוץ מקצועי שיסייע לכם למקסם את אחוזי המימון בהתאמה אישית לטווח הארוך. מומחים יבצעו עבורכם סימולציות עדכניות וימנעו טעויות נפוצות.

ניהול נכון של ההון העצמי

קחו בחשבון שככל שתשקיעו הון עצמי גדול יותר, תוכלו לקבל תנאי מימון טובים יותר ולשלם ריבית נמוכה יותר.

הממוצע הנוכחי של אחוזי מימון במשכנתא בישראל – נתונים וטרנדים

לפי נתוני משרד האוצר ובנק ישראל, נכון ל-2024, הממוצע של אחוזי מימון במשכנתאות עומד על:

• כ-70%-75% דירות ראשונות
• כ-60%-70% דירות שנייה או להשקעה
• עד 85%-90% לזכאים ומימון ממשלתי מיוחד

בשנים האחרונות חלה ירידה באחוזי המימון הממוצעים בעקבות העלאת הריבית וחשש מאינפלציה גדולה. מגמה זו מחייבת רוכשים להשקיע חלקים גדולים יותר מההון העצמי שלהם ולבחון פתרונות אלטרנטיביים.

שאלה: מה קובע את גובה אחוזי המימון שתקבל במשכנתא?

גובה אחוז המימון נקבע בהתאם למדיניות בנק ישראל, מדיניות הבנק שנותן את ההלוואה, סוג הנכס, סטטוס הרוכש (זכאי או לא), ונקודות הזכאות שמצטברות. בנוסף, מוכר המשכנתא חייב לעמוד בתנאים כלכליים הכוללים הכנסה, יציבות תעסוקתית ונכסים נוספים.

שאלה: האם ניתן להעלות את אחוזי המימון במשכנתא במסגרת רגילה?

ניתן להעלות את אחוזי המימון במקרים שבהם קיימת זכאות לנקודות זכות ממשלתיות, קהל יעד מיוחד (כגון נכים) או דירה באזורים בעלי עדיפות לאומית. במקרים רגילים מימון מעבר ל-75% הוא מאוד נדיר ודורש פיקדון או בטוחות נוספות.

שאלה: אילו סיועים קיימים ממשלתית למימון משכנתא?

משרד הבינוי והשיכון מציע מגוון סיועים, ביניהם משכנתא לזכאים הכוללת עדיפות במימון, סיוע לנכים, ותוכניות לתושבים באזורים עם עדיפות לאומית. לעיתים ניתן לקבל סובסידיות לריבית ושחרור ממסים.

שאלה: האם ניתן לקבל משכנתא מלאה ללא הון עצמי?

באופן כללי, לא. רגולציית בנק ישראל מחייבת הון עצמי מינימלי של כ-25%. עם זאת, במקרים מיוחדים של זכאות או סיוע ממשלתי ניתן להוריד את אחוז ההון העצמי על פי הקריטריונים השונים.

אם המידע במאמר עזר לך ואתה רוצה לבחון את האפשרויות שמתאימות בדיוק עבורך – כתבו לי ישירות בוואטסאפ. אשמח לעזור לך לחשוב נכון ולהתקדם כלכלית בביטחון.