במאמר זה נסקור לעומק את סוגיית כמה אחוז מימון אפשר לקבל במשכנתא, נתעמק בהשלכות, מגבלות ונקודות קריטיות שמשפיעות על גובה האחוזים. המדריך המלא שיחסוך לכם כסף ודאגות בתהליך ההשקעה או רכישת דירה.

כמה אחוז מימון אפשר לקבל במשכנתא? המדריך המלא שיחסוך לכם כסף ודאגות

רכישת דירה היא החלטה משמעותית שכרוכה בלקיחת משכנתא – אשר בשפה פשוטה היא הלוואה ארוכת טווח בתנאים ייחודיים. אחת השאלות הראשונה שצצות היא כמה אחוז מימון אפשר לקבל במשכנתא – כלומר, באיזה שיעור מהעלות הכוללת ניתן לממן את הדירה באמצעות המשכנתא וכמה יש לשלם מההון העצמי.

למרות שהשאלה נשמעת פשוטה, התשובה מורכבת ביותר ומשתנה בהתאם לסוג הנכס, היקף ההון העצמי, מגבלות רגולטוריות, פרופיל פיננסי ועוד. במדריך זה נסביר לא רק את האחוזים הבסיסיים, אלא גם נקודות מפתח נוספות כמו ההבדלים בין דירה ראשונה, דירה שנייה, משכנתא לבנייה עצמית או דירה להשקעה. נדבר גם על החשיבות של הון עצמי נדרש למשכנתא ונסביר כיצד ניתן לקבל החלטות מושכלות ולהשתמש בפתרונות יצירתיים להשגת מימון טוב יותר.

מהם אחוזי המימון הרלוונטיים במשכנתאות?

בעיקרון, אחוז מימון משכנתא מתייחס להיקף ההלוואה שמבקש הלווה יחסית לשווי הנכס אותו הוא רוכש או בונה. שאר הסכום מתחייב להיות הון עצמי נדרש למשכנתא.

הערך של יחס מימון (LTV – Loan to Value)

היחס בין שיעור ההלוואה לשווי הנכס נקרא LTV (Loan to Value). LTV גבוה משמעותו סכום מימון גדול יותר, כשהחשש למצב של חוסר כיסוי של ההלוואה במידה והנכס יורד בערכו, גבוה יותר.

מגבלות רגולטוריות: ההשפעה של בנק ישראל

בנקים בישראל כפופים לדרישות של מגבלות בנק ישראל משכנתא, אשר קובעות סטנדרטים מחמירים לגבי גובהי האחוזים למשכנתאות מסוגים שונים:

• דירה ראשונה: עד כ-75% מימון מהערכת השווי.
• דירה שנייה ודירה להשקעה: לרוב עומדים על כ-50-60%, תלוי בבנק ובפרופיל הלווה.
• משכנתא לבנייה עצמית: אחוז המימון משתנה בהתאם לשלבי הבנייה וההון העצמי שנפרס לאורך התהליך.

כמה אחוז מימון אפשר לקבל במשכנתא לדירה ראשונה?

קונים דירה ראשונה נהנים מירידה יחסית במגבלות האחוזים ואפשרות לקבל מימון גבוה יותר. מבחינת בנק ישראל:

1. עד 75% מימון מהערכת השווי של הנכס.
2. בחלק מהמקרים, עם הון עצמי גבוה והיסטוריית אשראי תקינה, ניתן לקבל אף יותר.
3. הון עצמי נדרש למשכנתא לדירה ראשונה עומד על לפחות 25%, אך ככל שגובה ההון גבוה יותר, התנאים למשכנתא משתפרים.

חשוב להבין כי סכום ההלוואה שניתן יקבע גם על פי היכולת הכלכלית של הלווה ועל פי סיכון האשראי לפי בנק הפועלים או בלאומי.

אחוזי מימון למשכנתא לדירה שנייה ולהשקעה

דירה שנייה נחשבת לסיכון גבוה יותר מבחינת הבנק ומחייבת הון עצמי נרחב יותר:

• המימון המקסימלי שניתן על פי רוב הוא סביב 50-60% מהערכת השווי.
• רכישת דירה להשקעה מותנית ביכולת להראות הכנסות מהשכירות או הון עצמי משמעותי.
• חשוב לזכור שגם המשכנתא לדירה להשקעה כפופה למגבלות רגולטוריות מחמירות שמטרתן למנוע סיכוני אשראי גבוהים מדי.

מכיוון שרכישת דירה שנייה היא לעיתים משולבת בשיקולים השקעתיים, מומלץ לבחון את המשכנתא חוק המכר והשפעותיו על העסקה.

משכנתא לבנייה עצמית – מימון בשלבים

משכנתא לבניה עצמית שונה ממשכנתא רגילה ברובה, משום שהתשלום נעשה בשלבים בהתאם להתקדמות הבנייה והערכת שמאות על כל שלב:

1. הבנק מעניק הלוואה לפי תזרים התשלומים לבנייה.
2. בשלבים הראשונים הריבית מחושבת על התשלומים שכבר שוחררו.
3. מרבית הבנקים דורשים הון עצמי גבוה יותר, לעיתים עד כ-40%-50% מהעלות המשוערת של הפרויקט.

חשוב להיערך לכך מראש ולהבין כי קבלת אישור בנקאי לבנייה עצמית תלויה בתכנון מקצועי, אישורי רשויות ועריכת חוזים מול קבלנים.

גורמים שמשפיעים על אחוזי המימון במשכנתא

מעבר למגבלות שנקבעות על ידי בנק ישראל, ישנם מספר גורמים מרכזיים שמשפיעים על כמות האחוזים שתקבלו:

• הון עצמי נדרש למשכנתא: ככל שתשקיעו הון עצמי גבוה יותר, כך תקטנו את הסיכון עבור הבנק ותזכו לתנאים טובים יותר.
• פרופיל פיננסי ואשראי: יציבות תעסוקתית, הכנסות, רמת החוב הקיימת ובהירות בנוגע ליכולת ההחזר משפיעות ישירות.
• סוג הנכס ומטרת הרכישה: לדוגמה, דירה ראשונה לעומת דירה להשקעה, דירה בלווי זכויות או מימון בנייה עצמית.
• ערך הנכס ושווי השוק: חשוב להקפיד על שמאות מקצועית עדכנית ומדויקת, בעיקר בעסקאות מורכבות.

כיצד להשפיע לטובה על החלטות האשראי של הבנק?

לצד פנייה עם הון עצמי משמעותי, קיימים פתרונות מעשיים שיכולים לשפר את אחוז המימון:

1. שיפור דירוג אשראי: ניהול פיננסי נכון, הורדת חוב קיים, ועמידה בהתחייבויות.
2. שימוש בערבויות: לרוב, ערבויות מצד הורים או גורמים שלישיים משפרות את הסיכויים.
3. פיקדונות ושיקים: הצגה של פיקדון או ביטחונות פיננסיים מהווים יתרון בבקשות.
4. בחירת מסלול משכנתא נכון: התאמת מסלולי המשכנתא לצרכים שלכם עשויה להפחית את עלויות ההחזר ולשפר את יחס הסיכון בעיני הבנק.

השלכות של אחוז מימון גבוה מול נמוך

יש להבחין בין יתרונות וחסרונות בשני המקרים:

אחוז מימון גבוה

• פחות הון עצמי דרוש בהתחלה, מאפשר לרכוש דירה מקדימה.
• החזר חודשי גבוה יותר ולפעמים תנאים פחות גמישים.
• סיכון גבוה יותר במידה שהנכס יורד בערכו.

אחוז מימון נמוך

• החזר חודשי נמוך ופחות ריבית מצטברת.
• סיכון פיננסי נמוך יותר בשל החוב הכולל.
• דרישה להון עצמי גבוה ולעיתים צורך בהשקעות נוספות שיכולות להכשיל את התהליך.

שאלות נפוצות (FAQ)

כמה אחוז מימון משכנתא מקובל לדירה ראשונה?

רוב הבנקים בישראל מאפשרים מימון של עד 75% מערך הדירה הראשונה. עם זאת, יש צורך בהון עצמי של לפחות 25% ועמידה בקריטריונים של הבנק.

האם אפשר לקבל משכנתא עם מימון גבוה יותר מדירה שנייה?

בדרך כלל לא. עבור דירה שנייה או להשקעה המימון נע סביב 50-60% מהשווי, בהתאם למדיניות הבנק ולפרופיל הלווה.

מה ההבדל בין משכנתא רגילה למשכנתא לבנייה עצמית?

משכנתא לבנייה עצמית ניתנת עד לשלבים מסוימים בהתאם להתקדמות הבנייה ומותנית בביטחונות נוספים, בעוד שמשכנתא רגילה ניתנת על דירה קיימת.

כיצד משפיע ההון העצמי על אחוזי המימון במשכנתא?

הון עצמי גבוה מפחית את הסיכון לבנק ומאפשר לקבל תנאים מועדפים ואף אחוזי מימון גבוהים יותר. בנוסף הוא מוריד את הלחץ הכלכלי על ההחזר החודשי.

סיכום וקריאה לפעולה

השאלה כמה אחוז מימון אפשר לקבל במשכנתא אינה רק עניין של אחוזים יבשים, אלא תלויה בפרמטרים רבים הכוללים את סוג הנכס, פרופיל פיננסי, יכולת כלכלית וההגבלות הרגולטוריות. חשוב להבין את ההשלכות של בחירה במשכנתא עם אחוזי מימון גבוהים או נמוכים ואת הדרכים להשפיע לטובה על תנאי ההלוואה.

בכדי למקסם את הסיכויים לקבלת מימון מיטבי, מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מוסמך אשר יוכל לנתח את מצבכם הייחודי ולהציע פתרונות יצירתיים ומותאמים. אל תתפשרו על חוסר ידע או מידע חלקי – השקיעו זמן בהבנה ופרטים שיבטיחו לכם שקט נפשי וחיסכון משמעותי לאורך זמן.

לקבלת ייעוץ מקצועי וליווי מלא בתהליך המשכנתא שלכם, היכנסו עכשיו לאתר Yeootz4u וקבעו פגישה ראשונית ללא התחייבות.