כמה אחוז מימון אפשר לקבל במשכנתא? המדריך המקיף לשיעורי מימון משכנתא

במאמר הבא תקבלו תמונה מלאה ומעמיקה על שיעור מימון משכנתא, כיצד נקבע אחוז המימון הניתן לכם בבנק, אילו גורמים משפיעים ואלו הקלות ויחסי זכאות יכולים לאפשר שיעורי מימון גבוהים יותר. מידע זה חיוני למי שמתכנן רכישת דירה או נכס ומעוניין להבין כיצד למקסם את ההלוואה מבלי להיכנס למיינות לא צפויים.

מהו אחוז מימון משכנתא וכיצד הוא נקבע?

אחוז מימון משכנתא הוא חלק ממחיר הנכס שמלווה הבנק למימון הרכישה. לדוגמה, אם מחיר הדירה 1,000,000 ש"ח ואחוז המימון הוא 75%, הבנק ילווה 750,000 ש"ח, ואת היתרה תצטרכו לממן מהון עצמכם.

שיעור זה נקבע בהתאם למדיניות בנק ישראל, נהלי הבנקים, סוג הנכס, סוג הלווה ותנאי השוק. המגבלה הכללית שמכתיב בנק ישראל כיום היא 75% מימון עבור דירה ראשונה, אך קיימות חריגות עבור זכאים והקלות, שנסביר בהמשך.

גורמים מרכזיים המשפיעים על שיעור המימון

• מדיניות בנק ישראל: קובעת את המגבלות המקסימליות לגבי אחוזי המימון בהתאם לסוג הנכס והמשתמש במימון.
• סוג הנכס: דירה ראשונה, דירה שניה, דירה להשקעה, נכס מסחרי – לכל סוג יש מגבלות אחרות.
• מעמד הלווה: זכאים, נכים, מעמד אזורי עדיפות לאומית מקבלים תנאים נוחים יותר.
• הון עצמי של הלווה ומצב פיננסי: ככל שההון העצמי גבוה יותר, שיעור המימון יכול להיות גבוה יותר.
• סוג המשכנתא ועוגן ההחזר: גם תנאי ההחזר ואורך המשכנתא יכולים להשפיע על אחוזי המימון.

המגבלות העיקריות של בנק ישראל בנוגע לאחוז מימון משכנתא

בנק ישראל מפקח ומסדיר את תנאי המשכנתאות במטרה למנוע סיכוני אשראי למשק. במסגרת זו, הוגדרו מגבלות ברורות לשיעורי מימון כדוגמה:

• דירה ראשונה: עד 75% מימון מהמחיר או מהשווי המוערך – הנמוך ביניהם.
• דירה שניה או נכס להשקעה: לרוב עד 50%–60%, בתלות במדיניות הבנק.
• הון עצמי מינימלי: לפחות 25%, בהתאם לסוג הנכס והלווה.

המטרה היא לוודא כי הלווים מחזיקים בהון עצמי מספק כדי להקטין את הסיכון לבנק ולא לגרום לבעיות כלכליות במקרה של ירידת מחירי דירות.

הקלות ושיעורי מימון משכנתא לזכאים ולמגזרים מיוחדים

נכון להיום, קיימות התייעלויות שונות במשרד הבינוי והשיכון ובבנק ישראל לטובת זכאים למשכנתאות. אלו מאפשרות לשפר את שיעור המימון ולפעמים אף להקל על דרישות ההון העצמי.

משכנתא לזכאים

בעלי זכאות לזכאות רישום בהסכמים ממשלתיים יכולים לקבל מימון גבוה יותר, לעיתים עד 75%-80%, גם בדירות שאינן דירה ראשונה. חשוב לעמוד בקריטריונים הקבועים של משרד הבינוי והשיכון, הכוללים הכנסות מסוימות, אזורי עדיפות לאומית ועוד.

משכנתא נכים

לנכים המוכרים כמוגדרים בחוק יש לעיתים הקלות משמעותיות באחוזי המימון ובהחזרים. פעמים רבות תינתן להם אפשרות לקבל מימון עד 75%-80%, לעיתים בתנאי החזר מותאמים או סיוע נוסף מצד המדינה.

אזורי עדיפות לאומית משכנתא

המדינה מעניקה תמריצים ופיתויים לאזרחים הרוכשים דירה באזורים מוכרזים כאזורי עדיפות לאומית. במסגרת זו קיימות הקלות באחוזי המימון שניתנות, במטרה לעודד מעבר והתיישבות באזורים אלו, לעיתים עד 80% ממחיר הדירה.

דרכים להגדלת אחוז המימון במשכנתא – מעבר למגבלות הבסיסיות

למרות המגבלות, קיימות דרכים מעשיות שמאפשרות למי שמתכנן ללוות משכנתא לקבל אחוזי מימון גבוהים יותר או תנאים טובים יותר:

• ליווי יועץ משכנתאות מקצועי: יועץ משכנתאות מנוסה יכול לעזור באיתור הכלים הפיננסיים הנכונים, שילוב בין בנקים ושימוש באגרות חוב לחיסכון בעלויות ובאחוזי מימון גבוהים יותר.
• השלמת הון עצמי: הון עצמי נוסף מזריקים ממקורות אחרים – הלוואות קטנות, מכירת נכסים, מתן ערבויות או הון משפחתי.
• שימוש בנכסים נוספים כבטוחה: לשלב נכסים אחרים כבטחונה לבנק – לדוגמה, דירה נוספת, רכב, או חסכונות אשר מאפשרים להגדיל את רמת המימון.
• בחירת מסלולים מותאמים אישית: לדוגמה, משכנתאות משתנות או משכנתאות קצרות טווח ככלים להקטנת הסיכון עבור הבנק ומקסום המימון.

המשרד לשיכון ובינוי ומדיניות הסיוע במשכנתא

מדיניות משרד הבינוי והשיכון מלווה בשורה של תכניות סיוע ומענקים המסייעים ללווים. חלק גדול מהסיוע מתבטא בשיעורי מימון מיוחדים, סבסוד ריביות או הלוואות ללא ריבית:

• תכנית "מחיר למשתכן": שיפור תנאי המימון לזכאים עם עדיפות לקבלת אחוזי מימון גבוהים ותנאים מועדפים.
• סיוע למשפחות עם מוגבלויות: מענקים להרחבת מקומות מגורים ופריסת מימון נוחה.
• תמיכות באזורים פיתוחיים: מענקים ותמריצים בשיעורי מימון גבוהים לאזרחים המועסקים / מגורים באזורים אלה.

מדוע חשוב להתעדכן במדיניות השוטפת?

המדיניות הציבורית משתנה לעיתים בהתאם למצב השוק, מדיניות ממשלתית כלכלית ומטרות חברתיות. מומלץ להתייעץ עם מומחים או לעקוב באתר משרד הבינוי והשיכון וקופת המשכנתאות בבנק לגבי ההקלות הזמינות לעיתים קרובות, וכן לבדוק האם אתם עומדים בקריטריונים לזכאות להלוואה בתנאים מופחתים.

משכנתא בנק ישראל – חשיבות ההסתכלות הכוללת

לרוב הלווים נתפסים מגבלות בנק ישראל כקבועות ובלתי ניתנות לשינוי, אך ההבנה של כללי המימון מאפשרת גישה חכמה יותר – בתכנון ההוצאות וההכנסות, בשימוש בהון העצמי הנכון, ובבחירת מסלול המימון הטוב ביותר. זהו תהליך מורכב שבו מומלץ להיעזר ביועצי משכנתאות מוסמכים ובתנאים מעודכנים.

ניתוח העוגנים העיקריים של שיעור המימון במשכנתא

• סוג הדירה והיעוד שלה – דירה ראשונה תקבל מימון עד 75%, דירה להשקעה נמוך יותר.
• היקף ההון העצמי: ככל שההון העצמי גבוה יותר, כך משתפרים תנאי המימון.
• מעמד זכאות: זכויות זכאים, נכים, ותושבים באזורים מיוחדים מאפשרים לעיתים לקבל מימון בשיעור גבוה מהרגיל.
• הערבות והבטוחות שהלווה יכול להציג: נכסים נוספים, ערבויות שונות, לימוד משכנתא מקצועי.

שלבים מעשיים לבדיקת אחוזי המימון שלכם

1. בדקו את סטטוס הזכאות שלכם מול משרד הבינוי והשיכון.
2. קבלו הערכה מחברת ייעוץ משכנתאות מקצועית לגבי שיעור המימון הזמין עבורכם.
3. השוו בין הצעות הבנקים השונות וקבלו ליווי מקצועי להערכת הסיכון המתאים וההחזר החודשי.
4. חשבו את ההון העצמי הדרוש ונסו להגדילו במידת הצורך.
5. בדקו את אפשרויות השימוש בנכסים נוספים להגדלת בטחונות.

למה ההבנה הזאת קריטית?

כשאתם יודעים כמה אחוז מימון אפשר לקבל במשכנתא, אתם יכולים לתכנן טוב יותר את ההוצאה הכוללת, למנוע מצבים של חריגה ולקבל תנאים מיטביים להשקעה הנכונה ביותר עבורכם. ההבנה המעמיקה מאפשרת למקסם את הסיכויים לקבל משכנתא בתנאים מתאימים ולהימנע מטעויות יקרות שעלולות להפוך את הלוואת המשכנתא לכבדת משקל מידי.

כמה מילים על סיוע במשכנתא – מעבר לאקלים הבנקאי

לצד הלוואות הבנק, ישנם מסלולי סיוע ממשלתיים וסביבתיים שמיועדים לסייע ללווים במצבים מיוחדים, ביניהם:

• מתן הלוואות בלון למטרות תשלום הון ראשוני.
• הרחבת הלוואות באמצעות מסלולי סיוע מיוחד לזכאים.
• הקלות בתהליכי אישור המשכנתא באמצעות לווי מקצועי מול רשויות והבנקים.

הגדלת סיכויי קבלת מימון גבוה – טיפים מקצועיים

• חזקו את ההון העצמי והימנעו מלקיחת משכנתא גבוהה מדי מיידית.
• נסו לקבל הערכות שווי מדויקות והוכחת הכנסות יציבה.
• שיתפו פעולה עם יועץ משכנתאות מנוסה לקביעת המסלולים המותאמים לכם.
• בדקו זכאות להקלות ממשלתיות כמו זכאות אזורי עדיפות לאומית או זכאות נכים.

המלצה קריטית

שיעור המימון אינו רק עניין של חוקים ומספרים, אלא אסטרטגיה פיננסית שמצריכה חשיבה כוללת ומתוחכמת. ככל שתבינו את כל הגורמים המשפיעים ותתכננו היטב – תוכלו לשפר את שיעור המימון ולקבל משכנתא בטוחה ונכונה שמתאימה לצרכים שלכם.

כמה אחוז מימון אפשר לקבל במשכנתא? שאלות נפוצות

1. האם ניתן לקבל מימון של יותר מ-75% לדירה ראשונה?

בדרך כלל, בנק ישראל מגביל את מימון דירה ראשונה ל-75%. עם זאת, זכאים מסוימים – כמו זכאי חוק מרכז המשכנתאות או אזורי עדיפות לאומית – יכולים לקבל הקלות ולהגיע ל-80% ואף מעט יותר. תנאים אלה תלויים בקריטריונים שנקבעים על ידי משרד הבינוי והשיכון והבנק המלווה.

2. אילו יתרונות יש למשכנתא לזכאים?

משכנתא לזכאים מעניקה הקלות כגון אחוז מימון גבוה יותר, ריביות מועדפות, וכן פריסות החזר נוחות יותר. זכאים לזכאות יכולים לקבל סיוע נוסף כמו מענקים והלוואות משלימות ללא ריבית, מה שמקל על היקף ההון העצמי הדרוש ונותן ללווה יתרון כלכלי.

3. מה ההבדל בין משכנתא רגילה למשכנתא לנכים?

משכנתא לנכים כוללת לרוב תנאים מותאמים אישית הכוללים שיעורי מימון גבוהים יותר, ריביות נמוכות יותר ומסלולי החזר גמישים. לעתים קיים סיוע ממשלתי מיוחד שכולל מענקים או הפחתת שיעורי הריבית, כדי להקל על נכים ברכישת דירה מותאמת.

4. כיצד אזורי עדיפות לאומית משפיעים על אחוז מימון משכנתא?

אזרחים המתגוררים או רוכשים דירה באזורים מוכרזים כאזורי עדיפות לאומית יכולים לקבל הקלות באחוז מימון המשכנתא, הכוללות לעיתים אפשרות למימון של 80% מהמחיר, בנוסף לתמריצים ותמיכות ממשלתיות שמטרתם לעודד התיישבות והתפתחות באזורים אלו.

סיכום

לסיכום, כמה אחוז מימון אפשר לקבל במשכנתא תלוי בשילוב של גורמים משתנים – מדיניות בנק ישראל, סוג הנכס, מצבכם הכלכלי, זכאותכם להקלות ומידת ההון העצמי שברשותכם. הבנת המכלול הזה מאפשרת לכם לתכנן את רכישת הנכס בצורה חכמה, לנהל סיכונים ולהבטיח משכנתא בתנאים האופטימליים ביותר. מומלץ בחום להתייעץ עם מומחים ולבצע הערכות פיננסיות מוקדמות לקבלת מימון מקסימלי.

אם המידע במאמר עזר לך ואתה רוצה לבחון את האפשרויות שמתאימות בדיוק עבורך – כתבו לי ישירות בוואטסאפ. אשמח לעזור לך לחשוב נכון ולהתקדם כלכלית בביטחון.