כמה אחוז מימון אפשר לקבל במשכנתא? המדריך המלא לשיעור המימון המקסימלי

בחירת המשכנתא הנכונה תלויה בעיקר באחוז המימון שניתן לקבל, שמשפיע על היכולת הכלכלית שלך לרכוש דירה. במדריך זה ננתח לעומק את כל ההיבטים של אחוז מימון משכנתא, נציג את שיעור מימון מקסימלי שנקבע על פי בנק ישראל, נחשוף את ההטבות וההקלות במימון דירה תחת Gov.il, ונבחן אפשרויות מיוחדות למשפחות זכאיות, למשקיעים ולמקרים חריגים. הקורא יוכל להבין באופן פרקטי איך למקסם את אחוז המימון שיינתן לו, ולקבל כלים מעשיים לקבלת ההחלטות הנכונות לרכישת דירה או מימון מחודש.

מהו אחוז מימון משכנתא וכיצד הוא משפיע על קבלת ההלוואה?

אחוז מימון משכנתא מוגדר כאחוז מסך עלות הדירה אותו הבנק מוכן לממן במסגרת ההלוואה. לדוגמה, אם ערך הדירה הוא מיליון שקלים ואחוז המימון הוא 75%, הבנק יעניק הלוואה בסך 750,000 שקלים, ואת יתרת הסכום על הלווה לספק כהון עצמי.

חשוב להבין כי הון עצמי במשכנתא הוא חלק בלתי נפרד מהמשוואה הכלכלית, ורוב הבנקים דורשים לפחות 25% מהמחיר הכולל של הנכס כמימון עצמי. ככל שאחוז המימון גבוה יותר, כך הנטל הכלכלי הראשוני על הלווה קטן, אך לפעמים מגיע עם עלויות מימון גבוהות יותר או תנאים מחמירים.

שיעור מימון מקסימלי לרכישת דירה לפי בנק ישראל

בנק ישראל קובע גבולות ותקנות מחמירות שמטרתן לאזן בין סיכון הבנק לבין יציבות השוק. לפי ההוראות העדכניות:

• אחוז מימון דירה ראשונה: עד 75% מערך הדירה, כלומר הלווה נדרש להון עצמי של לפחות 25%.
• אחוז מימון דירה שנייה (או להשקעה): לרוב לא יעלה על 50% מערך הדירה, במקרים רבים אף פחות, בשל סיכון גבוה יותר.
• הגבלות מיוחדות לגבי מימון להשקעה ויזמים, הכוללות ריביות גבוהות ועיקובים.

ההנחיה של בנק ישראל מעודכנת בהתאם למצב המשק ויכולה להשתנות, לכן חשוב להתעדכן מעת לעת באתר הבנק או מול יועץ משכנתאות מקצועי.

היתרונות וההקלות במימון דירה במסגרת Gov.il

ממשלת ישראל ומשרדי הממשלה השונים מציעים היום כלי סיוע משמעותיים לכלל הציבור לרכישת דירה:

• הטבות והקלות במימון דירה Gov.il – תוכניות כמו "מחיר מטרה" ו"דיור לזוגות צעירים" מאפשרות לקבל מימון בשיעורים גבוהים יותר או הלוואות בריבית מוזלת.
• סיוע במימון לזכאים לשכירות, סטודנטים, או משפחות עם הכנסה נמוכה.
• הלוואה לכיסוי משכנתה אגף השיקום – מיועדת לאנשים עם מוגבלות, המאפשרת להרחיב את אחוז מימון המשכנתא בתנאים מיוחדים.

כדאי לבדוק באתר משרד השיכון או באתר Gov.il את הסיועים וההקלות העדכניים ולהבין האם אתה זכאי לקבלת סיוע זה.

משכנתא לזכאים ואחוז מימון בהתאם לסטטוס האישי

המדינה מעניקה פטורים או הנחות משמעותיות במימון לזכאים שונים:

• משפחות ותיקות – לעיתים יוכלו ליהנות מסיוע במשכנתא למשפחות ותיקות בשיעור מימון גבוה יותר, במטרה לשמור על איכות החיים וההתיישבות.
• לווים עם מוגבלות העוברים דרך אגף השיקום יכולים לקבל הלוואה מיוחדת לכיסוי משכנתה, שמקטינה את ההוצאה החודשית ומגדילה את אחוז המימון.
• זוגות צעירים זכאים לקבלת הלוואות כיסוי ועד תוספות מימון במסגרת תוכניות משרד השיכון.

ההתאמה האישית של תוכניות המימון לפי סטטוס זכאות מאפשרת להגיע לאחוז מימון משכנתא גבוה יותר ממה שהבנק מעניק באופן שגרתי.

הבדלים וחשיבות ההון העצמי במשכנתא: למה כדאי להשקיע בו?

הון עצמי משכנתא הוא הכסף שמפקיד הלווה מהחסכונות האישיים כדי להשלים את עלות הדירה מעבר למשכנתא שהבנק נותן. השפעתו על אחוז מימון המשכנתא מרכזית למספר סיבות:

1. ככל שההון העצמי גבוה יותר, כך ניתן לקבל תנאי הלוואה נוחים יותר – ריבית נמוכה, תקופות החזר ארוכות יותר, ופריסת תשלומים מותאמת יותר.
2. הון עצמי גבוה מקטין את הסיכון לבנק וכך מאפשר לו להעניק מימון במרווחים טובים יותר.
3. הלוואה בגובה אחוז מימון גבוה מידי עלולה להביא לסיכון יתר, כשירד ערך הנכס או שיש קשיי החזר.

לכן, מומלץ גם לאנשים שאין להם אפשרות לקבל מימון מלא, לעבוד על גיוס הון ראשוני (ממכירת נכסים קודמים, חיסכון ממושך או תמיכה משפחתית).

גישות ואסטרטגיות למקסום אחוז המימון במשכנתא

איך באמת אפשר להגדיל את אחוז המימון במשכנתא? הנה מספר דרכים והמלצות מקצועיות:

• בחירה נכונה של דירה וערוך: רכישת דירה במיקום אסטרטגי שימקסם את ערכה עשויה להקל על הבנק להעניק מימון גבוה יותר.
• ניצול הטבות ממשלתיות: בדיקה מקדימה של זכאות לתוכניות Gov.il להשגת הלוואות וסיוע.
• פנייה ליועץ משכנתאות מקצועי: שיכול לעזור לבנות תיק משכנתא מותאם אישית שניצל את כל הזכויות וההקלות.
• שיפור פרופיל האשראי: לפני בקשת המשכנתא יש לוודא שלא קיימים חוסרים או חובות שיפגעו באחוז המימון.
• מימון משלים: לדוגמה, שימוש בהלוואות מסחריות, תמיכה משפחתית או הלוואות אגף השיקום לפי זכאות.

מקרים חריגים: לווים חוזרים ויזמים

לווים חוזרים ויזמי נדל"ן נתקלים בתנאי מימון מחמירים יותר:

• באופן כללי אחוז המימון למשכנתא על דירה שנייה יורד, ומגיע בממוצע עד 50% בלבד.
• יזמים נדרשים להון עצמי משמעותי ולעיתים להביא ערבויות או בטוחות נוספות.
• הגבלות אלו נועדו לצמצם סיכונים גבוהים במשק ולמנוע בועות נדל"ן.

גם במקרה זה מומלץ לבחון תוכניות מימון משלימות ולפנות ליועצים מקצועיים לקבלת החלטות נכונות.

שאלה: האם ניתן לקבל יותר מ-75% אחוז מימון למשכנתא?

באופן כללי לא. לפי החוק והתקנות העדכניות של בנק ישראל, אחוז המימון למשכנתא דירה ראשונה מוגבל ל-75%. חריגים עשויים להינתן במסגרת הטבות ממשלתיות או במקרים מיוחדים כגון זכאות לתוכניות סיוע, אך אלו נבדקים באופן פרטני ותלויים בקריטריונים נוספים.

שאלה: האם אחוז המימון במשכנתא משתנה אם זו דירה שנייה?

כן. בדרך כלל אחוז מימון דירה שניה נמוך משמעותית ממשכנתא לדירה ראשונה, ונע בין 40%-50% בלבד. זאת כדי להפחית סיכונים ולהקטין הוצאות על משקי בית עם מספר נכסים. במקרים חריגים יכולים להיות שינויי תנאים, אך זה נדיר.

שאלה: מה כולל סיוע במשכנתא למשפחות ותיקות?

סיוע במשכנתא למשפחות ותיקות כולל הלוואות בתנאים מועדפים, הקלות בריבית או הארכת תקופות ההחזר המותאמות ליכולת ההחזר של המשפחה. המטרה היא להקל את נטל ההחזר ולהגביר את היציבות הכלכלית בבעלות על הדירה, בעיקר בערים פריפריאליות או במגזר מסוים.

שאלה: איך משפיעה ההלוואה לכיסוי משכנתה של אגף השיקום על אחוז המימון?

הלוואה זו נועדה לסייע לאנשים עם מוגבלות או במצבי שיקום לקבל אחוז מימון גבוה יותר למשכנתא, לעיתים אף לחצות את גבולות ה-75%. הלוואה זו ניתנת בתנאים מיוחדים, ריביות מוזלות ולעיתים עם פריסת החזר ארוכה יותר, בהתאם להערכה האישית של הצרכים והרווחה של הלווה.

אם המידע במאמר עזר לך ואתה רוצה לבחון את האפשרויות שמתאימות בדיוק עבורך – כתבו לי ישירות בוואטסאפ. אשמח לעזור לך לחשוב נכון ולהתקדם כלכלית בביטחון.