הקדמה
רכישת דירה היא החלטה משמעותית, אך כאשר מדובר בנכס ללא פרצלציה, קבלת משכנתא הופכת למורכבת. הבנקים מסרבים פעמים רבות לממן נכסים כאלה בשל בעיות משפטיות וחוסר ודאות רישומית. נכסים ללא פרצלציה עלולים להוות סיכון לרוכשים שאינם מודעים להשלכות האפשריות.
במאמר זה נסביר מהי פרצלציה, מדוע בנקים מסרבים לתת משכנתא על נכסים שלא עברו תהליך זה, מהו תשריט בית משותף, כיצד להוציא נסח טאבו, ואילו צעדים ניתן לנקוט כדי להימנע מבעיות מימון.
מהי פרצלציה?
פרצלציה היא תהליך של חלוקת קרקע באופן רשמי ורישום חלקות נפרדות בטאבו. מדובר בתהליך שמטרתו להסדיר את זכויות הבעלות ולחלק את הקרקע בהתאם לתכנון העירוני.
כיצד מתבצע תהליך הפרצלציה?
- מדידה וחלוקה מחדש – הקרקע נמדדת ומחולקת בהתאם לתב"ע (תוכנית בניין עיר).
- רישום בטאבו – כל מגרש מקבל מספר חלקה וספר רישום ייחודי.
- קבלת זכויות קנייניות מסודרות – כל בעל נכס מקבל בעלות ברורה על החלק שלו.
ללא תהליך זה, הקרקע עלולה להיות רשומה כמקשה אחת עם מספר בעלים, ללא חלוקה משפטית ברורה.
בעיות בזיהוי נכס ללא פרצלציה
כאשר נכס נמצא על קרקע שלא עברה פרצלציה, הבנק נתקל בבעיות בזיהוי חוקי ומעשי של הנכס:
1. הבנק אינו יכול לשעבד נכס שאינו רשום באופן מסודר
משכנתא היא הלוואה שהנכס משמש לה בטוחה. כאשר הנכס אינו רשום בבעלות מוגדרת וברורה, הבנק לא יכול לרשום שיעבוד ולכן יסרב לאשר משכנתא.
2. אי-אפשר לרשום בעלות בטאבו
נכסים ללא פרצלציה רשומים לעיתים רק במנהל מקרקעי ישראל או במרשם שאינו מוסדר. ללא רישום בטאבו, הבנק אינו מוכן להעניק משכנתא.
3. בעלות משותפת יוצרת בעיות משפטיות
במקרים רבים, קרקע ללא פרצלציה נמצאת בבעלות של מספר אנשים ללא חלוקה ברורה. במצב כזה, כל פעולה במקרקעין מחייבת את אישור כל הבעלים.
תשריט בית משותף – מה זה ולמה זה חשוב?
תשריט בית משותף הוא מסמך המפרט את החלוקה הפנימית של הבניין ומאושר על ידי רשם המקרקעין. מסמך זה כולל שרטוטים של הדירות, החלקים המשותפים וחלוקת הרכוש בין הדיירים. כאשר הנכס רשום כבית משותף, יש לוודא שהתשריט תואם למציאות וכי אין שינויים בלתי חוקיים שעשויים לגרום לבעיות ברישום.
למידע נוסף על תשריט בית משותף.
חשיבות תשריט בית משותף:
- מאפשר רישום מסודר של הדירות בטאבו – כל דירה נרשמת בנפרד עם הצמדותיה.
- מגדיר את החלוקה המשפטית – קובע את גבולות הזכויות של כל דירה.
- נדרש על ידי הבנקים – ללא תשריט בית משותף, הבנק לא יכול לדעת מי הבעלים של כל דירה ולכן לא יאשר משכנתא.
לקבלת מידע נוסף על תשריט בית משותף, היכנסו לאתר הרשמי של רשות מקרקעי ישראל: לינק להוצאת תשריט בית משותף.
כיצד להוציא נסח טאבו ולבדוק רישום נכס?
מהו נסח טאבו ולמה הוא חשוב?
נסח טאבו הוא מסמך רשמי המונפק על ידי לשכת רישום המקרקעין ומכיל מידע על מצב הרישום של נכס מסוים. המסמך כולל פרטים חשובים כמו זיהוי החלקה והגוש, פרטי הבעלים, שעבודים, עיקולים, זכויות צד ג' והערות אזהרה. בדיקה מקדימה של נסח טאבו מאפשרת לזהות בעיות משפטיות שיכולות למנוע אישור משכנתא או להוביל לסיבוכים בהמשך.
למה חשוב לבדוק את נסח הטאבו לפני רכישת נכס?
בדיקה מקדימה של רישום הנכס יכולה לחסוך עוגמת נפש והוצאות מיותרות. יש לוודא שהנכס רשום כדירת מגורים ולא כשטח מסחרי, מקלט או מחסן. חשוב לבדוק אם קיימים שעבודים או עיקולים שעשויים להשפיע על העסקה. כמו כן, יש לאמת שהמוכר הוא בעל הזכויות החוקי של הנכס. יש לוודא שהנכס אינו מצוי בחלקה משותפת ללא פרצלציה, דבר שעלול למנוע קבלת משכנתא.
כיצד להוציא נסח טאבו לבד?
את נסח הטאבו ניתן להזמין באופן מקוון דרך מערכת ממוחשבת של משרד המשפטים, ללא צורך בהגעה ללשכת רישום המקרקעין.
שלב 1: כניסה למערכת המקוונת של משרד המשפטים
יש להיכנס לאתר הממשלתי להזמנת נסח טאבו ולבחור באפשרות המתאימה. לחצו כאן להזמנת נסח טאבו.
שלב 2: הזנת פרטי הנכס
לכל נכס יש מספר גוש וחלקה המשמשים לזיהויו. ניתן לקבל מידע זה מהמוכר, מהעירייה או מאתרי מידע נדל"ני ממשלתיים כגון gov map.
שלב 3: הורדת המסמך ובדיקתו
לאחר תשלום אגרה, ניתן להוריד את נסח הטאבו ולבדוק את הפרטים המופיעים בו. מומלץ לבדוק את המסמך עם עורך דין מקרקעין כדי לוודא שאין הערות חריגות שעלולות להשפיע על העסקה.
מה עושים אם נסח הטאבו מציג בעיות?
אם במסמך מופיעות הערות כמו שעבודים, עיקולים או זכויות צד ג', יש לפנות לעורך דין לבדיקה מעמיקה. אם הנכס נמצא בחלקה משותפת ללא פרצלציה, ייתכן שהבנק לא יאשר משכנתא, משום שאין רישום מסודר המאפשר שיעבוד של דירה ספציפית. במקרה שהנכס רשום כמקלט או שטח מסחרי, הבנק לא יוכל להעניק משכנתא, שכן מדובר בנכס שאינו מוגדר למגורים.
מהו תשריט בית משותף ומה חשיבותו?
דוגמה מהשטח
לקוח חתם על חוזה לרכישת דירה ופנה לקבלת משכנתא. לאחר איסוף מסמכים ובחינת יכולותיו הפיננסיות, השמאות חשפה כי הנכס רשום כמקלט ולא כדירת מגורים. בעקבות כך, הבנק סירב להעניק משכנתא, והלקוח נאלץ לשלם למוכר פיצוי מוסכם של 150 אלף שקלים. מקרה זה מדגיש את חשיבות ביצוע שמאות מוקדמת לפני חתימה על חוזה.
לקריאה נוספת על שמאות מוקדמת וכיצד היא מונעת הפסדים כספיים לחצו כאן.
דוגמאות למקרים שבהם בנק לא יאשר משכנתא
דירה בבניין ללא רישום בית משותף
אם בניין נבנה על קרקע שלא עברה פרצלציה, כל הדירות רשומות כחלק מאותה חלקה משותפת. הבנק ידרוש רישום מסודר לפני מתן מימון.
קרקע בבעלות משותפת ללא חלוקה משפטית
אם הקרקע בבעלות משותפת של מספר אנשים ואין חלוקה מסודרת, הבנק לא יוכל לרשום שיעבוד.
דירה שנבנתה על קרקע חקלאית שלא הופשרה
בנק לא יאשר משכנתא לנכס שנמצא על קרקע חקלאית כל עוד ייעוד הקרקע לא שונה למגורים.
איך ניתן לקבל משכנתא על נכס ללא פרצלציה?
1. בדיקה מקדימה בטאבו ובמנהל מקרקעי ישראל
לפני הרכישה, יש לבדוק האם הנכס רשום באופן חוקי והאם ניתן לרשום עליו שיעבוד.
2. השלמת תהליך רישום בית משותף
אם מדובר בדירה בבניין, ניתן לפנות ליועץ מקרקעין ולבדוק אפשרות להשלמת הרישום.
3. חיפוש מימון חוץ-בנקאי
במקרים מסוימים, גופים חוץ-בנקאיים מסכימים לתת מימון לנכסים בעייתיים, אך בריביות גבוהות יותר.
4. דרישת הסדרת הרישום מהמוכר
ניתן להתנות את הרכישה בכך שהמוכר יסדיר את הרישום לפני העברת הכספים.
סיכום
רכישת נכס ללא פרצלציה עלולה ליצור בעיות משמעותיות בקבלת משכנתא. הבנקים דורשים רישום מסודר בטאבו, ולכן חשוב לבדוק מראש האם הקרקע עברה רישום חוקי. ניתן לבצע בדיקות עצמאיות באמצעות נסח טאבו ולוודא קיום תשריט בית משותף. אם הנכס לא רשום בצורה תקינה, יש לבחון דרכים להסדרת הרישום לפני ביצוע העסקה.
קישורים חיצוניים: