הקדמה
יוקר המחיה בישראל, יחד עם עליית מחירי הנדל"ן, הפכו את רכישת הדירה לפרויקט כלכלי מורכב. כדי להתמודד עם הקושי, המדינה השיקה תכניות כמו מחיר למשתכן ו־דירה בהנחה, שמטרתן לסייע לרוכשי דירה ראשונה, לזוגות צעירים ולמשפרי דיור לרכוש דירה בתנאים טובים ובמחיר נמוך ממחיר השוק.
במדריך הזה נסביר מה ההבדל בין שתי התכניות, נפרט את תנאי הזכאות, נציג את האפשרויות לקבלת משכנתא, ונענה על השאלה: כמה הון עצמי באמת צריך?
מה ההבדל בין מחיר למשתכן לדירה בהנחה?
תכנית מחיר למשתכן
מחיר למשתכן הייתה תכנית ממשלתית שפעלה בשנים האחרונות, במסגרתה קבלנים התחייבו למכור דירות במחיר מוזל לרוכשי דירה ראשונה. בתמורה לכך קיבלו הטבות מהמדינה.
יתרונות:
- מחירים נמוכים מהשוק
- עדיפות לרוכשים ללא דירה
- אפשרות לקבל משכנתא עם הון עצמי מופחת
חסרונות:
- התהליך כלל הגרלות עם סיכויי זכייה מוגבלים
- לא ניתן למכור את הדירה במשך 5 שנים
- חלק מהפרויקטים נבנו באזורים עם ביקוש נמוך
תכנית דירה בהנחה
תכנית דירה בהנחה החליפה את מחיר למשתכן, והיא ממשיכה להציע דירות במחיר מוזל דרך הגרלות, אך עם שיפורים חשובים.
מי זכאי?
- זוגות נשואים
- משפחות חד־הוריות
- רווקים מעל גיל 35
- מי שלא החזיק בדירה ב־6 השנים האחרונות
- בעלי תעודת זכאות של משרד הבינוי והשיכון
איך נראית רכישת דירה בתכנית דירה בהנחה?
- הנפקת תעודת זכאות
- השתתפות בהגרלות
- קבלת הודעת זכייה
- בחירת דירה
- קבלת מימון וסגירת חוזה עם הקבלן
כמה מימון אפשר לקבל במסגרת מחיר למשתכן?
בניגוד לרכישה בשוק החופשי, רוכשים בתכניות הממשלתיות יכולים לקבל משכנתא של עד 90% מימון, בתנאים מוגבלים.
מה משפיע על שיעור המימון?
- מחיר החוזה
- שווי שמאי
- מגבלת 1.8 מיליון ש"ח
שלושה תרחישים נפוצים:
| מצב הדירה | שווי שוק | מחיר חוזה | אחוז מימון | הון עצמי נדרש |
|---|---|---|---|---|
| מחיר ושווי מתחת ל־1.8 מ' | 1,700,000 ₪ | 1,500,000 ₪ | 75% מהשווי | 225,000 ₪ |
| שווי מעל 1.8 מ', מחיר חוזה מתחת | 2,000,000 ₪ | 1,700,000 ₪ | 75% מ־1.8 מ' | 350,000 ₪ |
| מחיר ושווי מעל 1.8 מ' | 2,500,000 ₪ | 2,000,000 ₪ | 75% מהחוזה | 500,000 ₪ |
לקריאה נוספת: איך מחשבים הון עצמי לרכישת דירה.
האם תמיד נדרש הון עצמי של 100,000 ש"ח?
יש תפיסה שגויה לפיה תמיד נדרש להביא 100,000 ש"ח הון עצמי. בפועל, הבנק מחייב להביא את הגבוה מבין 10% ממחיר החוזה או 100,000 ש"ח. כך שאם מחיר הדירה נמוך ממיליון ש"ח – תצטרכו 100,000 ש"ח. אבל אם המחיר גבוה ממיליון, תצטרכו יותר.
דוגמאות:
- דירה ב־850,000 ₪ → נדרש 100,000 ₪ (ולא 85,000)
- דירה ב־1,200,000 ₪ → נדרש 120,000 ₪
- דירה ב־1,500,000 ₪ → נדרש 150,000 ₪
איך להיערך לקבלת משכנתא לדירה בהנחה?
- קבלו אישור עקרוני למשכנתא לפני שאתם נרשמים להגרלות
- הכינו מראש את כל המסמכים לבנק
- תכננו את יכולת ההחזר החודשית בהתאם להכנסה נטו
מה חשוב לדעת לפני שחותמים חוזה?
- ודאו האם המחיר צמוד למדד תשומות הבנייה
- קראו את סעיפי ביטול, מימון ופיצוי מוסכם
לקריאה: מהו פיצוי מוסכם בעסקת נדל"ן?פיצוי מוסכם בחוזה מכר – איך להימנע מהפסדים מיותרים?
טיפים להגדלת הסיכוי לזכות בדירה בהנחה
- שפרו את דירוג האשראי שלכם
- הירשמו למספר הגרלות
- העדיפו אזורים עם ביקוש בינוני־נמוך
- היו מוכנים מראש עם מסמכי זכאות ואישור עקרוני
סיכום – האם מחיר למשתכן ודירה בהנחה באמת משתלמות?
אם אתם עומדים בתנאי הזכאות, תכניות אלה הן הזדמנות נדירה להיכנס לשוק הנדל"ן במחיר נמוך. עם תכנון פיננסי נכון, ליווי מקצועי ויכולת מימון מדויקת, תוכלו לרכוש דירה בתנאים מצוינים ולחסוך מאות אלפי שקלים.
לקבלת ליווי מותאם אישית, הכירו את המדריך המלא שלנו למשכנתא ב־2025.