הקדמה
רכישת דירה היא אחת ההחלטות הכלכליות החשובות ביותר בחייו של אדם, אך רבים אינם מודעים לגורמים הסמויים המשפיעים על העלות הסופית של הדירה. אחד הפרמטרים המשמעותיים ביותר הוא מדד תשומות הבנייה, אשר משפיע על המחיר הסופי, בעיקר ברכישת דירה על הנייר בפרויקטים כמו מחיר למשתכן ודירה בהנחה.
בעבר, כלל התשלום העתידי לרכישת הדירה היה מוצמד למדד, אך בעקבות רפורמה שנכנסה לתוקף בשנת 2022, החוק מגביל את ההצמדה ל-40% בלבד מהיתרה שנותרה לתשלום. במאמר זה נעמיק במשמעות המדד, נסביר כיצד הוא משפיע על רוכשי דירות, ונציג דרכים להתמודדות עם העלויות הנלוות.
מהו מדד תשומות הבנייה?
מדד תשומות הבנייה הוא מדד כלכלי המתפרסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אשר משקף את השינויים בעלויות הבנייה בישראל. המדד כולל שינויים במחירי חומרי גלם, עלויות כוח אדם, שירותים הנדרשים לפרויקטים, הובלה ועוד.
מדוע המדד חשוב לרוכשי דירות?
כאשר רוכשים דירה "על הנייר" מקבלן, ההצמדה למדד גורמת לכך שסכום הכסף שעדיין לא שולם מתייקר בהתאם לעלייה החודשית במדד. אם המדד עולה במהלך תקופת הבנייה, הקונה נדרש לשלם יותר, גם אם המחיר הראשוני של הדירה נראה אטרקטיבי.
הגורמים המשפיעים על מדד תשומות הבנייה
מדד תשומות הבנייה מושפע ממספר גורמים עיקריים, ביניהם:
- מחירי חומרי גלם – עליות במחירי ברזל, בטון, אלומיניום ועץ משפיעות ישירות על המדד.
- עלויות כוח אדם – גידול במשכורות הפועלים בענף הבנייה מתורגם לעלייה במדד.
- שערי מטבע – חלק ניכר מחומרי הבנייה מיובאים, ולכן שינויים בשער הדולר או האירו יכולים להוביל להתייקרות.
- אנרגיה ודלק – עלויות חשמל, דלק והובלה משפיעות על עלות הבנייה הכוללת.
החוק הישן מול החוק החדש – איך הרפורמה משפיעה עליכם?
החוק הישן – הצמדה מלאה למדד תשומות הבנייה
בעבר, כלל התשלום העתידי עבור הדירה היה מוצמד ב-100% למדד תשומות הבנייה. כלומר, אם רוכש דירה היה צריך לשלם יתרה של 1,000,000 ש"ח לקבלן, ועליית המדד עמדה על 5% בשנה – הוא היה צריך להוסיף 50,000 ש"ח מעבר למחיר המקורי.
החוק החדש – הצמדה חלקית בלבד
בעקבות תיקון החוק שהוביל השר בצלאל סמוטריץ', כיום רק 40% מהסכום שנותר לתשלום מוצמד למדד. במילים אחרות, אם נותרו לכם מיליון ש"ח לשלם, רק 400,000 ש"ח מתוכם יוצמדו למדד, בעוד 600,000 ש"ח יישארו קבועים.
המשמעות היא חיסכון משמעותי לרוכשים והפחתת ההשפעה השלילית של התייקרות עלות הבנייה.
כיצד לשלם את מדד תשומות הבנייה בצורה חכמה?
עליית המדד אינה ממומנת על ידי המשכנתא, ולכן יש להיערך מראש להוצאה נוספת על ההון העצמי. להלן מספר צעדים שיכולים לסייע בהתמודדות עם ההוצאות הבלתי צפויות:
- ביצוע תשלומים מוקדמים – ככל שמשלמים חלקים גדולים יותר מהדירה מוקדם, כך מצמצמים את השפעת המדד.
- תכנון פיננסי מדויק – יש לקחת בחשבון את עליית המדד במסגרת חישובי ההון העצמי.
- שימוש בהלוואת גישור – במקרים מסוימים, ניתן לקחת הלוואה זמנית לכיסוי העלייה במדד ולהחזירה עם קבלת המשכנתא.
דוגמה מספרית – איך המדד משפיע בפועל?
נניח כי רונית ויוסי רכשו דירה במסגרת דירה בהנחה במחיר של 1,500,000 ש"ח. הם שילמו מקדמה של 300,000 ש"ח והיתרה לתשלום עומדת על 1,200,000 ש"ח.
- לפי החוק הישן: כל יתרת התשלום הייתה מוצמדת למדד. אם המדד עלה ב-5% בשנה, המשמעות היא הוצאה נוספת של 60,000 ש"ח.
- לפי החוק החדש: רק 40% מהיתרה מוצמדת למדד, כלומר 480,000 ש"ח בלבד. במקרה של עלייה של 5% במדד, התוספת תעמוד על 24,000 ש"ח בלבד – חיסכון של 36,000 ש"ח לעומת החוק הישן.
השוואת עלויות לפי סוג ההצמדה
| מצב התשלום | יתרת תשלום | אחוז מוצמד למדד | עלייה של 5% במדד | סך התוספת |
|---|---|---|---|---|
| חוק ישן | 1,200,000 ש"ח | 100% | 5% | 60,000 ש"ח |
| חוק חדש | 1,200,000 ש"ח | 40% | 5% | 24,000 ש"ח |
סיכום – איך להיערך נכון ולחסוך עשרות אלפי שקלים
מדד תשומות הבנייה הוא גורם משמעותי בעלות הדירות בישראל, בעיקר בפרויקטים של מחיר למשתכן ודירה בהנחה. עם זאת, הרפורמה החדשה הפחיתה את ההצמדה למדד מ-100% ל-40%, מה שמאפשר לרוכשים חיסכון משמעותי.
מה אפשר לעשות כדי לצמצם את עלות המדד?
- להקדים תשלומים לקבלן כדי לצמצם את יתרת החוב החשופה לעליית המדד.
- לתכנן נכון את ההון העצמי ולחשב מראש את ההוצאה הצפויה.
- להתייעץ עם יועץ משכנתאות מנוסה, שיכול להמליץ על פתרונות מימון מתאימים.
לקריאת מאמר חשוב לרוכשי דירות מקבלן, דירה בהנחה ומחיר למשתכן
"האם כדאי לבצע ביטוח חיים על סכום המשכנתא טרם לקיחת המשכנתא?" לחצו כאן