כשזוגות צעירים מגיעים לבנק לקחת משכנתא, מציעים להם "ריבית נמוכה במיוחד".
זה נשמע מפתה – למה לשלם יותר כשאפשר פחות?
אבל מה שהרבה לא מבינים, הוא שהמסלול הזול הזה עלול להיות המסלול הכי יקר במשכנתא שלהם.
למה זה קורה?
כי הריבית הנמוכה מגיעה עם תג מחיר חבוי:
המסלול צמוד למדד המחירים לצרכן – או בשם המוכר יותר: אינפלציה.
כל 15 לחודש, הלמ"ס מפרסם את שיעור השינוי במדד.
וכל אחוז שהמדד עולה – מתווסף ישירות ליתרה של המשכנתא.
התוצאה?
מה שנראה כמו החזר נמוך בהתחלה – הופך עם הזמן למשכנתא שהיתרה שלה צומחת למרות שאתה משלם.
סיפור אמיתי: ניסים ורבקה
ניסים ורבקה לקחו לפני 4 שנים משכנתא בבנק מזרחי.
ההחזר החודשי שלהם התחיל ב-3,100 ש"ח.
כיום הם משלמים כבר 4,000 ש"ח כל חודש.
כשרצו למכור את הדירה ולקנות בית חדש, הם פנו אליי לפגישה פיננסית.
ישבנו, פתחתי את הדוח שלהם – והם היו בהלם:
במשך 4 שנים הם שילמו כמעט 192,000 ש"ח,
אבל יתרת המשכנתא ירדה רק ב-30 ש"ח.
איך זה הגיוני?
כי המסלול שלקחו היה צמוד 100% למדד.
וכשהאינפלציה עולה – ככה בדיוק הבנק גובה מהם את היחלשות השקל.
במילים אחרות: הם לא שילמו את המשכנתא – הם שילמו את ההתייקרות במשק.
הנה דוגמה מספרית להבנה עמוקה יותר:
סכום משכנתא: 400,000 ש"ח
תקופה: 20 שנה
ריבית נומינלית: 1.5%
מסלול: צמוד מדד
מדד אינפלציה שנתי: 3.5%
שנה ראשונה:
-
החזר חודשי התחלתי: כ־1,930 ש"ח
-
סה"כ תשלומים בשנה: כ־23,160 ש"ח
-
הצמדה למדד: 3.5% על יתרת הקרן = כ־14,000 ש"ח
-
קרן שנותרה אחרי שנה: בערך 397,800 ש"ח
(למרות תשלום של מעל 23 אלף ש"ח – הקרן ירדה רק ב-2,200 ש"ח בגלל ההצמדה)
אחרי 5 שנים:
-
סה"כ תשלומים מצטברים: כ־116,000 ש"ח
-
יתרת הקרן הצמודה: כ־391,000 ש"ח
(ירדו רק כ־9,000 ש"ח מקרן של 400,000 ש"ח!) -
החזר חודשי עדכני: כ־2,250 ש"ח (עלייה של כ-320 ש"ח מהתשלום ההתחלתי)
למה זה קורה?
כי המדד מוסיף כל שנה כ-3.5% לקרן, וההחזר החודשי לא מספיק לכסות את הקרן והצמדה גם יחד.
במילים אחרות – אתה משלם, אבל לא באמת מקטין את החוב.
המשכנתא מתנהגת כמו הלוואה שנשארת עומדת במקום, ולפעמים אפילו גדלה.
המסקנה?
לפני שאתם בוחרים מסלול משכנתא רק בגלל שהריבית נראית נמוכה –
חשוב להבין מה עומד מאחורי זה.
הריבית היא רק חלק מהסיפור.
הצמדה למדד עלולה להפוך "ריבית של 1%" לריבית ריאלית של 4%–5% ויותר.