הקדמה
רכישת דירה מיד שנייה היא צעד משמעותי, אך יש מכשולים שעלולים להפוך את העסקה לבעייתית. אחד מהם הוא הערכת השמאי שמבצע הבנק במסגרת שמאות מוקדמת למשכנתא. רבים מבצעים את השמאות רק לאחר חתימה על חוזה ומגלים הפתעות לא נעימות.
במאמר זה נבין מדוע שמאות מוקדמת למשכנתא היא שלב קריטי, אילו בעיות היא מזהה, וכיצד ניתן למנוע סיכונים כלכליים. נסקור גם מדוע חשוב לבחור שמאי שעובד עם מספר בנקים, כך שאם בנק אחד מערים קשיים, ניתן לפנות לאחר.
למה לבצע שמאות מוקדמת?
רוכשים רבים מבצעים שמאות רק אחרי החתימה על החוזה, ואז עלולים לגלות שהבנק לא מאשר את סכום המימון שקיוו לקבל. זה עלול להוביל לכך שיצטרכו להוסיף הון עצמי או לוותר על העסקה ולשלם קנס למוכר.
שמאות מוקדמת מאפשרת לדעת מה יהיה השווי שהבנק יאשר עוד לפני שחותמים. אם הערכת השמאי נמוכה מהמחיר שסוכם עם המוכר, ניתן לנהל משא ומתן מחדש או לבחון אפשרויות מימון נוספות.
שמאי שעובד עם כמה בנקים מקטין את הסיכון. אם בנק אחד מסרב לאשר את המשכנתא, ניתן לבדוק אפשרויות בבנק אחר. לכן, חשוב לבחור שמאי בעל ניסיון מול מספר גופים פיננסיים.
בעיות ששמאות מוקדמת יכולה לזהות
1. הערכת שווי נמוכה – כשהבנק לא מאשר את הסכום המבוקש
הבנק נותן משכנתא לפי הערכת השמאי או לפי מחיר החוזה – הנמוך מביניהם. אם השמאי מעריך את הדירה בפחות מהמחיר שסוכם, הבנק יקטין את סכום המשכנתא.
דוגמה:
זוג רכש דירה ב-1.8 מיליון ש"ח עם ציפייה למשכנתא של 1.35 מיליון ש"ח. השמאי העריך את הדירה ב-1.65 מיליון ש"ח בלבד. הבנק אישר רק 1.237 מיליון ש"ח, מה שחייב את הרוכשים להביא 112,500 ש"ח נוספים. מאחר ולא היה להם סכום זה, הם נאלצו לבטל את העסקה ולשלם פיצוי למוכר.
2. בעיות רישומיות – כשמה שקונים לא תואם לרישומים
לעיתים, הדירה שרואים בפועל אינה תואמת לרישום בטאבו או בהיתר הבנייה. אם יש סטייה בין המצב בפועל למידע הרשמי, הבנק עלול שלא לאשר משכנתא.
דוגמה:
רוכש חתם על חוזה לרכישת דירה בת ארבעה חדרים, אך השמאי גילה שבטאבו היא רשומה כדירת שלושה חדרים בלבד. החדר הרביעי היה תוספת לא חוקית. הבנק לא הסכים לאשר את העסקה, והרוכש נכנס לסיבוך משפטי מול המוכר.
3. חריגות בנייה והיתרי בנייה
תוספות לא חוקיות כמו הרחבות ללא היתר, סגירת מרפסות או בנייה חורגת מההיתר עלולות להוריד את שווי הנכס. בנקים נזהרים ממתן משכנתאות לנכסים עם חריגות משמעותיות.
דוגמה:
קונה רכש דירת גן עם מרפסת מקורה. השמאי קבע שהמרפסת נסגרה בניגוד להיתר, מה שהוריד את הערכת השווי של הדירה. הבנק אישר משכנתא נמוכה משמעותית מהמצופה, והעסקה כמעט בוטלה.
4. תשריטי נכס ופרצלציה – כשהשטח לא רשום כראוי
תשריטים לא מעודכנים עלולים ליצור בעיות משפטיות ולפגוע בקבלת משכנתא. אם חלוקת הבעלות אינה ברורה או שהשטח מוצג אחרת מהמצב בפועל, השמאי עשוי לפסול את הערכת השווי הגבוהה של הנכס.
דוגמה:
רוכש קיבל התחייבות שהדירה כוללת חניה פרטית. בבדיקת השמאי התברר כי החניה היא שטח משותף ולא בבעלות הדירה. הבנק הפחית את הערכת השווי, והרוכש נאלץ לשלם יותר מהון עצמי.
5. מבנים מסוכנים או ללא היתר בנייה
במידה והבניין הוכרז כמבנה מסוכן או שהדירה אינה חוקית, הבנק לא יאשר משכנתא כלל.
דוגמה:
רוכש גילה שהבניין שבו נמצאת הדירה הוכרז כמסוכן עקב בעיות בטון בעמודי התמיכה. השמאי ציין זאת בדוח, והבנק סירב לאשר מימון.
למה לבחור שמאי שעובד עם כמה בנקים?
כאשר שמאות מבוצעת על ידי גורם שעובד רק עם בנק אחד, אין גמישות. אם הבנק דוחה את הערכת השמאי, הרוכש עלול למצוא את עצמו בלי אפשרות לממן את העסקה.
לעומת זאת, שמאי המוכר בכמה בנקים מאפשר לנווט את הבקשה לבנק אחר במקרה של בעיה.
טיפ חשוב:
בקשו מהשמאי רשימה של הבנקים שהוא עובד איתם לפני ביצוע השמאות. כך תדעו שאתם לא מוגבלים רק לבנק אחד.
סיכום – למה לא לוותר על שמאות מוקדמת?
- מאפשרת לבדוק מראש אם הנכס זכאי למימון מלא
- מגלה בעיות כמו שווי נמוך, חריגות בנייה, בעיות רישום משפטיות ומבנים מסוכנים
- חוסכת עוגמת נפש ומונעת ביטול עסקה שעלול לעלות עשרות אלפי שקלים
- מאפשרת מיקוח עם המוכר אם נמצאו ליקויים שמשפיעים על הערכת השמאי
- מסייעת לבחור בנק שמתאים לתנאי העסקה ומגדילה את הסיכוי לאישור משכנתא
מתכננים לקנות דירה? שמאות מוקדמת היא צעד חובה שיכול לחסוך לכם המון כסף ולמנוע הפתעות לא נעימות.